遺品整理での敷金や保証金トラブル

身内が孤独死をした部屋、遺品整理後・清掃後・賃貸物件の場合どこまでの現状回復をしなければいけないのか。
また、家主は遺族・本人に対してどこまで請求することが出来るのか。

賃貸での死亡事故の場合での必要となる原状回復とは
ひとり暮らしをしている身内が賃貸住宅内で孤独死した場合、遺族は賃貸契約を解除し、部屋を原状回復させてから大家に明け渡す必要があります。
病気などで倒れたことに、すぐ気づいて病院へ向かうことができればよいのですが、離れて暮らしている場合に気づくことは、なかなか難しいものです。
また、室内は腐敗臭や体液で汚染される為、特殊清掃による原状回復が必要です。
遺族に発生する原状回復義務
部屋が血液や体液、腐敗臭、などで汚染された場合、そのまま大家に明け渡すことはできません。
これは建物賃貸借契約上、借主の代わりに相続人が貸借人という立場になるため、借りている部屋が汚損してしまった場合は、大家に対して原状回復の損害賠償義務を負います。
このような死亡事故が起こった場合、特殊清掃によって原状回復を行ないます。
基本的に孤独死の場合は、部屋の家財の撤去、汚れや染みを消し、消臭が行なわれていれば原状回復されていると見なされます。
建物・設備等の自然の劣化・損耗や借主の通常の使用に生ずる損耗等は貸主が負担することとなります。
例)
お風呂
大家負担: 古くなった給湯器を、壊れてはいないが次の入居者確保のために交換
入居者負担: 空焚きしてしまって壊れたお風呂
キッチン
大家負担: 冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ 
入居者負担: 通常の使用を超える、台所の油汚れ(使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している)

大家負担: 家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡
入居者負担: 飲み物等をこぼしたことによるシミ・カビ(手入れ不足で生じたもの)

大家負担: クロスの変色(日照など自然現象によるもの)、 画鋲やピン等の穴(下地ボードの張り替えは不要な程度)
入居者負担: 結露を放置したことで拡大したカビ、シミ(通常の使用を超える)
クギ穴・ネジ穴(下地ボードの張り替えが必要な程度)
大家はこの費用を遺族(相続人)に請求することができますし、遺族の立場では支払う義務が発生します。
遺族からすれば、突然の出来事で高額な原状回復費用がかかるため、支払いたくないという方も多いのですが、損害賠償義務を負うこととなります。
ただし、亡くなった方に資産がなかったり、負債があった場合、あまりにも高額な原状回復費用を請求された場合は、遺族によっては相続放棄することも可能です。
そうなると相続人の立場ではなくなるため、原状回復費用を支払う義務もなくなります。
とはいえ、このような場合は大家側も費用の請求先がなくなることになるので、トラブルになってしまうケースが多いのが実状です。
特殊清掃の必要性(ハウスクリーニング)
 亡くなったことに気づかずに何日も経過した場合、特に問題となるのが臭いです。
「自分たちでも何とかできるのではないか」と考える遺族や管理人の方はいるかと思いますが、現場は思っている以上に壮絶であり、生身の身体で立ち入るには危険でさえあります。
特殊清掃は、分別・悪臭・害虫等日常では考えられない作業となります。
孤独死の場合、残されている血液や体液に触ることで感染症を起こす、部屋に小バエや害虫が大量発生していると吸い込んでしまう、今まで嗅いだことのない現場の異臭によりしばらく食べることができなくなる、さまざまな洗剤の使用により塩素ガスが発生するなど。
特に臭いと虫については、遺体を放置していた期間の長さによっては一面を埋め尽くすほど増えていたりもするので、一般の方には耐えがたい空間です。
ただの清掃では対応しきれないこそ、特殊清掃(ハウスクリーニング)に頼む必要性があるのです。
『作業手順の例』
1.部屋の消臭と除菌
2.床表面の清掃
3.壁紙や巾木を剥がす
4.床下の解体
5.床下の清掃
6.室内全体と汚染箇所の消臭と除菌
7.オゾン脱臭機を稼働
8.特殊な防臭剤を塗布
9.クロス貼り・フローリング張り替え
などが必要となります。

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